Creditos hipotecarios en El Salvador: Ciudad vs. Playa

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Muchos de nuestros clientes habitualmente nos preguntan sobre las condiciones de crédito en bienes raíces en El Salvador. Ya sea que son salvadoreños viviendo acá, salvadoreños viviendo en el exterior o extranjeros que quieren retirarse, invertir o mudarse a El Salvador. Este quizás no sea el post más halagador al sistema bancario pero queremos dar expectativas realistas a nuestros clientes de cómo funcionan las cosas, in situ.

Siendo salvadoreño (por nacimiento o naturalizado)  y viviendo y trabajando en El Salvador es la situación más favorable para un crédito inmobiliario. Siendo salvadoreño en el exterior, ejemplo EE.UU., trabajando y declarando en el extranjero, puede acceder también a un crédito hipotecario en El Salvador pero las condiciones son menos favorables que si trabajase acá. Si usted es extranjero, residente permanente con empleo estable, o empresa establecida, en El Salvador también puede acceder a un crédito hipotecario. Si usted es turista o residente temporal con ingresos que provienen de fuera de El Salvador usted no califica para un crédito hipotecario.

HomeFinder no es un banco, ni damos créditos inmobiliarios como empresa. Este post es de carácter informativo únicamente y cada crédito y sus condiciones dependen de muchos factores y deberán ser tratados entre el cliente y el banco de su elección. Trabajamos con los bancos autorizados por la Superintendencia del Sistema Financiero así como las cajas de crédito del sistema FEDECREDITO y otras instituciones financieras autorizadas por la superintendencia.

Asumamos que usted quiere comprar, para vivienda o inversión de alquileres a largo o a corto plazo, una casa o un apartamento en San Salvador. Esta sería la situación más favorable para un crédito hipotecario. 

Si usted tiene:

  1. Buen record crediticio en El Salvador
  2. Maneja bien otros productos bancarios como tarjetas de crédito
  3. Menos de 40 años de edad
  4. Empleo formal estable o empresa propia establecida con más de 3 años de antigüedad

Entonces usted se encuentra en la situación más favorable para un crédito hipotecario, y dependiendo del banco y variaciones normales en las tasas de interés, su crédito podría contar con las siguientes condiciones. 

Apartamento o casa nueva en San Salvador (ciudad):

Apartamentos en la colonia San Benito, San Salvador

30 años de plazo, 6.99% de interés, y en algunos casos, sin prima, pero en la mayoría 10% de prima. 90% Financiado a 30 años al 6.99% en términos de Dólares de los Estados Unidos de América. 

Este ejemplo, es el mejor de los casos.

Con incrementos de edad, va bajando el plazo, aunque las otras condiciones se mantienen igual. Mayores de 60 años generalmente no son aprobados para plazos mayores a 10 años en préstamos hipotecarios. Los créditos de 30, 25 y 20 años son los estándar pero en casos específicos o promociones se pueden dar otros plazos.

La tasa de interés varía según el récord crediticio de cada persona pero ronda el 6.99-10.99% en la banca comercial, y en 8.99-13.99 en cajas de crédito y bancos de los trabajadores del sistema FEDECRÉDITO. 

El monto a financiar estándar es 90%, entiéndase con un 10% de prima, pero algunas constructoras en proyectos nuevos ofrecen 0% de prima. Según su edad y historial crediticio esto va a ir, generalmente, del 10-20% de prima, según cada caso. 

Casas y ranchos de playa en El Salvador:

‘Surf City’ – La Libertad, El Salvador – Cortesia ISA Ben Reed

Hasta acá vamos bien, pero ¿qué pasa en la playa? El banco considera su propiedad recreativa, aunque ud. Viva en ella. 

La banca salvadoreña, lamentablemente, hace una distinción entre una propiedad de vivienda principal y una propiedad recreativa, basado en la ubicación geográfica de la misma. Si es playa, es recreativa. 

Las condiciones del préstamo hipotecario en la playa son desfavorables. El sistema bancario las considera propiedades recreativas y les asignan mayor riesgo que a una propiedad en la ciudad.  Un crédito promedio para vivienda de playa en el sistema bancario requiere un 40-50% de prima, al 8.99% de interés, a 10-15 años de plazo. 

En las cajas de crédito, se baja la prima, pero el interés es mayor. Una caja de crédito podría, en promedio, financiar hasta el 75% del valor de la propiedad de playa, hasta por 20 años, pero con tasas de interés arriba del 14%. 

A nuestros clientes extranjeros o salvadoreños residentes en el exterior para propiedades de playa ya sea vivienda o inversión les recomendamos obtener financiamiento afuera para comprar de contado acá ya que incluso en préstamos de otra índole se pueden conseguir mejores condiciones que las que el sistema bancario ofrece para propiedades de playa.

Habiendo dicho esto, hay proyectos específicos que cuentan con mejores condiciones de préstamo en las playas. Generalmente proyectos nuevos con alianza comercial con los bancos.

Si usted busca comprar una propiedad financiada, ya sea en la ciudad o en la playa, le recomendamos como primer paso pre calificarse con el banco de su elección ya que le dará una mejor idea de su presupuesto y las condiciones específicas que le daría el banco o entidad financiera. Este proceso le ahorrará tiempo al buscar propiedades. A la fecha, un trámite bancario de hipoteca para una persona precalificada puede llevar entre 3-5 semanas desde que usted envía la carta opción venta de la propiedad al banco, hasta el día de la firma de la escritura de compraventa. Para una persona sin precalificación, el proceso puede demorar hasta 2-3 meses, tiempo en el cual la propiedad puede salir del mercado. 

Esperemos que encuentren útil esta información sobre la diferencia entre créditos de ciudad y playa en El Salvador. Estos son datos generales solamente como una referencia, pero según su caso individual las condiciones pueden variar por lo que le sugerimos precalificación con el banco de su elección.

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